Як купити квартиру: покрокова інструкція

Перед тим як купити квартиру, важливо достатньо уваги приділити етапу вибору та оформленню угоди. Найкраще одразу комунікувати з представниками забудовника — це гарантує надійність, широкий вибір серед обʼєктів та професійну допомогу на всіх етапах купівлі. Пряма співпраця із забудовником дає змогу уникнути посередників, зафіксувати вигідні умови ще на етапі будівництва та бути впевненим у документах і термінах здачі житла.

З чого почати купівлю квартири?

На початковому етапі важливо виділити для себе пріоритетні моменти, які потрібно враховувати під час вибору житла для інвестиції. Це можуть бути обʼєкти на розгляд лише на вторинному або первинному ринку в межах міста чи передмісті. Можна задати пріоритетність за районом, близькістю до центру, природи чи води. Наявність ОСББ, розвиненої інфраструктури, поверховість, вид з вікна — також важливі моменти, які часто враховують.

Визначення бюджету

Встановлення цінового діапазону дозволить звузити коло пошуку, відкинувши зайві варіанти. Це можна зробити кількома методами:

• Задати фільтр за ринковою вартістю на чорнову квартиру — враховуйте лише «коробку» без ремонтних робіт і меблювання.
• Задати фільтр за допустимою ціною на квартиру з ремонтом — зробіть прорахунки ремонтних робіт з огляду на власний бюджет.
• Розділити місто на райони за ціноутворенням — виділіть середню ціну на бажану нерухомість.
• Задати фільтр за квадратурою та додатковими опціями з огляду на ціну — виділіть ключові характеристики, які мають бути в потенційній квартирі.

Однак найкраще залишати запас у кілька тисяч, щоб мати з чим порівнювати за ремонтом, новизною, площею і розташуванням. Деякі пропозиції підпадають під торг, і початкову ціну можна знизити. Інші вигідно купувати на стадії будівництва у забудовника.

Вибір району

Найпрестижніший район міста — центр. Тут найдорожче житло та безліч магазинів поряд, але під час вибору краще враховувати:

• власні уподобання;
• екологічність;
• близькість паркової місцевості;
• спокій у різний час доби;
• наявність дитячого майданчика та паркінгу за потреби.

Під час купівлі важливо розглядати пропоновані обʼєкти з огляду на тривале проживання. Постійний зовнішній шум або близькість до інтенсивної дороги — те, що потрібно знати при купівлі квартири, оскільки в майбутньому ці фактори створюватимуть проблеми. Краще розглядати спокійні райони міста з розвиненою інфраструктурою за потреби.

Вибір типу житла

На ринку нерухомості можна придбати квартиру в новому будинку або вживану в старому. Вторинний ринок пропонує вже готові варіанти, часто з ремонтом і лояльними цінами, але первинний — нові обʼєкти з кращими умовами та сучасною інфраструктурою. Переважна більшість покупців розглядають усі доступні варіанти в категорії пошуку:

• однокімнатні;
• багатокімнатні;
• смарт-квартири;
• студії;
• двоповерхові квартири.

Пріоритет завжди на нові квартири в ЖК різного класу: від економу до преміуму. Новобудови більше підходять для інвестицій і постійного проживання через візуальну естетику та комфорт. Вживані квартири також мають великий попит, оскільки за ціною дешевші, хоча не надають бажаних умов щодо стану будинку та прибудинкової території.

Новобудова чи вторинний ринок: що обирають покупці

Критерій вибору	Новобудова	Вживана квартира
Квадратура	Навіть однокімнатні квартири часто більші за розміром.	Менші за розміром і мають застарілий поділ на кілька маленьких кімнат.
Планування	Переважно несучі стіни розміщені так, щоб власник міг змінювати планування кімнат відповідно до проєкту дизайнера.	Змінити планування часто складно, адже приміщення та їх кількість закладалися в проєкт заздалегідь.
Якість будівельних робіт	Сучасні технології гарантують надійність і тривалий термін експлуатації.	Технології застарілі, деякі будинки вже підходять до рекомендованого терміну експлуатації — ремонт може бути складним і дорогим.
Технічне оснащення і безпека	Навіть невеликі будівлі до 5 поверхів можуть мати ліфт та окремі сходи відповідно до чинних стандартів безпеки. Також самі обʼєкти більш зручні та комфортні для користування.	Багато будівель потребують реновації та покращення заходів безпеки. Часто будинки до 5 поверхів не мають ліфта, а сходи достатньо вузькі та незручні.
Інфраструктура	ЖК надають повноцінний житловий простір із приватною територією, паркінгом, дитячим майданчиком і зоною для прогулянок лише для мешканців. Територія регулярно обслуговується та підтримується в належному стані.	Часто немає приватної прибудинкової території з безпечним дитячим майданчиком і паркінгом. Хоча ОСББ-будинки краще адаптовані під комфортне проживання та обслуговуються належним чином.
Додаткові опції	ЖК можуть мати спортзал, басейн, зону відпочинку, магазини, приватні клініки та заклади харчування на території.	Багато будинків розташовані в спальних районах, де поряд може бути лише невеликий продуктовий магазин.

Як перевірити забудовника або продавця перед купівлею?

1. Введіть у пошуку дані забудовника або назву ЖК — основна інформація про власника має бути у відкритому доступі. Перевагою буде наявність офіційного сайту компанії з даними про будівництво, дозволами та термінами завершення робіт на обʼєкті.
2. Відвідайте відділ продажу — за запитом представник має надати потрібну інформацію про тип і умови угоди, показати документацію про забудовника та зразки договорів. За потреби можна поставити свої запитання, переглянути рекламні матеріали та рекомендації можливих дизайн-проєктів.
3. Перевірте забудовника у відкритій базі — за ЄДРПОУ можна знайти інформацію про ліцензію, легальність діяльності, судові позови, власників та статус минулих проєктів.
4. Перегляньте минулі обʼєкти забудовника — зверніть увагу на терміни будівництва, реалізацію проєктів, затримки, складнощі введення в експлуатацію та відгуки про досвід проживання власників квартир у раніше зданих ЖК.
5. За потреби зверніться до юриста — фахівець допоможе перевірити легальність документації, правильність її оформлення та чинність ліцензії. Також він може проінформувати про ризики. Особливо важливо перевірити вторинне житло та самого власника на наявність майнових проблем.

Роль юриста та ріелтора при купівлі квартири

Процес купівлі квартири має відповідати юридичним стандартам. Завжди на підготовчому етапі присутній юрист продавця або покупця — за потреби може бути два фахівці. Саме він є представником закону і повинен мати відповідну ліцензію, перевіряючи та готуючи документи для нотаріуса.

Ріелтор — додаткова опція, яка може спростити пошук і підготовку документальної частини угоди. Але можна шукати варіанти самостійно. Особливо при комунікації з представником забудовника напряму для придбання квартири в будинках на стадії будівництва.

За що відповідає юрист?

Важливо звертати увагу при купівлі квартири на законність, наявність справжніх документів і відсутність проблем із правом власності. Усі ці питання контролює юрист, перевіряючи інформацію обох сторін. Фактично фахівець дає юридичну оцінку нерухомості та наявній документації. Також він супроводжує під час підписання угоди та передачі грошей. Роль юриста є обовʼязковою в нестандартних варіантах угоди: з авансом, розтермінуванням, кредитом, обміном.

За що відповідає ріелтор?

Ріелтор повністю займається комунікацією, пошуком та показами нерухомості. До цих обовʼязків входять:

• Надання пропозицій покупцю на розгляд відповідно до його запиту — часто ріелтор має свою базу обʼєктів, які не публікуються на популярних сайтах пошуку житла.
• Пошук кандидатів на житло власника — продаж відбувається з мінімальною участю продавця до моменту появи потенційного покупця та укладання угоди.
• Комунікація з продавцем щодо попиту на обʼєкт, обговорення пропозицій, змін і узгодження показу квартири — перегляд житла можливий без присутності власника.
• Відстежування нових пропозицій — сам ріелтор може пропонувати обʼєкти на розгляд, адже постійно переглядає увесь ринок нерухомості в місті.
• Переговори про купівлю — саме ріелтор узгоджує побажання сторін угоди щодо ціни, умов купівлі, часу та додаткових витрат.

Ріелтор також може виконувати роль юриста, якщо має відповідні дозволи. Тобто перевіряти документи обох сторін, координувати подальші дії та домовлятися з нотаріусом про угоду. Фактично, покупець та продавець зустрічаються лише для завершення стадії купівлі-продажу квартири.

Як проходить купівля квартири: покроковий процес

Перед тим як купити квартиру, важливо заздалегідь узгодити всі важливі моменти до підписання угоди:

• Цілі придбання нерухомості — для інвестування та власного проживання підходять різні обʼєкти. Розуміння нюансів допоможе вкласти гроші вигідніше.
• Вибір обʼєкта для вигідної інвестиції — враховуйте район, його розвиток і перспективи зростання ціни на квартири в місті.
• Розташування житла — сторона будинку, близькість до ліфта чи сходів і поверховість впливають на комфорт проживання.
• Характеристики квартири — врахуйте лише корисний простір, який можна використати під час облаштування кімнат. Ще до придбання розгляньте варіанти перепланування, розташування вікон, вентиляції, каналізаційної системи та водовідведення.
• Перспективи на майбутнє — врахуйте розвиток ЖК і його зростання. Розвинена інфраструктура та доглянута прибудинкова територія формують кращу якість життя.

Подальші зміни можливі лише за умови, якщо в договорі прописані важливі нюанси: зафіксована вартість квартири, вказані її характеристики та розташування. Інформація про власника та продавця теж важлива — все має бути вказано детально та відповідно до юридичних стандартів. В іншому разі навіть повернути гроші не завжди можна. Процес придбання новобудов відрізняється від придбання житла на вторинному ринку.

Різниця купівлі квартири на первинному і вторинному ринку

Етап	Первинний ринок	Вторинний ринок
Огляд	Можливий одразу під час візиту у відділ продажу, якщо на обʼєкті не виконуються небезпечні роботи. Винятком є ранні стадії будівництва, коли ще нічого немає на території для демонстрації майбутнього ЖК.	Потрібно попередньо домовлятися з власником або ріелтором, щоб узгодити день і час зустрічі. Іноді чекати доводиться кілька днів. Також часто надається лише один день на тиждень для показу, коли можна прийти разом з іншими претендентами на житло.
Обговорення деталей	Обговорюються терміни будівництва, наявність комунікацій, розташування. Якою буде квартира без ремонту після здачі — теж важливо. Краще заздалегідь узгодити всі ключові моменти, щоб мати розуміння, на що чекати після завершення будівництва.	Обговорюються терміни виїзду, якщо на момент продажу є мешканці, і в якому стані залишиться квартира, які комунікації потребують ремонту, які загалом є проблеми на обʼєкті. Додатково можуть пропонуватися паркомісця, підвальне приміщення, гараж — важливо уточнити.
Бронювання житла до купівлі	Укладається на короткий термін з юридичною особою з метою зафіксувати ціну квартири та право на неї. Це внутрішня угода на спрощених умовах між покупцем і забудовником.	Укладається на тривалий термін з фізичною особою з метою подальшої купівлі квартири. Угода для надійності може бути оформлена нотаріально як попередній договір купівлі-продажу.
Збір документації	Необхідні документи визначаються типом укладання угоди, наявністю розстрочки та державних програм. Найчастіше достатньо паспорта, ідентифікаційного коду та довідки про шлюб за потреби. Дізнатися про потрібний пакет документів можна у відділі продажу.	Крім базових документів, потрібна буде довідка про доходи та походження грошей. Основний пакет може доповнюватися в індивідуальних випадках — можна дізнатися в нотаріуса, який займатиметься угодою.
Підписання договору купівлі-продажу	Поки будинок не введено в експлуатацію, діє лише попередній договір купівлі-продажу. Є варіанти майнових прав, інвестування та відповідно до МОН. Усі документи нотаріально завіряються.	Купівля квартири можлива лише на підставі класичного договору купівлі-продажу. Документи нотаріально завіряються.
Внесення нерухомості до державного реєстру	Повноправним власником квартири можна стати після введення обʼєкта в експлуатацію.	З моменту придбання житла можна відразу оформити його у власність та розпоряджатися майном на свій розсуд.
Узгодження витрат	Витрати чітко прописані та в процесі оформлення договору купівлі не доповнюються. Отримання права власності в подальшому у вартість не враховується.	Витрати на угоду можна узгодити, розділивши порівну або на власний розсуд.

Розстрочка чи іпотека: як оплатити квартиру

1. Класична банківська іпотека — надається банком після ретельної перевірки кандидата строком до 30 років. Перший внесок складає 10–20% від загальної вартості квартири, але в кожен наступний платіж додається комісія. Доки відбувається виплата тіла кредиту, іпотеку достроково погасити неможливо.
2. Програма єОселя — надається обмеженим категоріям українців (військові, науковці, медики, педагоги, ВПО) з фіксованою ставкою 3% або 7% на перші 10 років. Максимальний термін — до 20 років. Перший внесок часто становить від 20% загальної суми. Оформити заявку можна через Дію, а далі обрати банка-партнера, який координуватиме, як правильно купити квартиру.
3. Розстрочка від забудовника — надається безпосередньо в офісі забудовника на його умовах і всім покупцям без винятків. Виплачувати можна лише кілька років, поки триває будівництво. Перший внесок майже завжди від 20%, а додаткові % на кожен платіж залежать від умов — часто вони відсутні.
4. Програма єВідновлення — державна підтримка для власників житла, пошкодженого або зруйнованого внаслідок бойових дій. Компенсація надходить у форматі житлового сертифіката, який можна використати на купівлю нової квартири в новобудові або на вторинному ринку. Заявку подають через Дію, а розрахунок із забудовником або продавцем проходить через уповноважений банк-партнер програми.

Чек-лист покупця: на що звернути увагу перед купівлею

• Особливості району та інфраструктури — перегляньте наявність магазинів, аптек, паркомісць, зупинок громадського транспорту та пішохідних зон. Якщо квартира розташована в новобудові, поцікавтеся проєктом ЖК і перспективами щодо розвитку інфраструктури.
• Стан будинку — у випадку новобудов поцікавтеся термінами та стадією будівництва, можливими затримками та змінами. Вторинне житло можна оцінити лише візуально, чи не перебуває будівля в аварійному стані та наскільки якісно обслуговується місцевими службами.
• Стан квартири — у вторинному житлі важливо перевірити комунікації, планування та наявність затверджених змін. На ранніх стадіях будівництва квартири в новобудові можна переглянути лише план, натомість згодом будуть доступні готові варіанти. Можна оцінити якість будівництва, комунікації та планування.
• Документація — у забудовника першочергово перевірте наявність затвердженого проєкту з дозволами на будівництво, землю та комунікації. Натомість у власника вторинного житла наявні документи мають бути нотаріально завіреними та підтверджувати право власності.
• Особливості угоди — на вторинному ринку завжди діє договір купівлі-продажу одразу з правом власності, але у випадку новобудов є альтернативи. Більшість забудовників надають лише майнове право або попередній договір. Отримання прав на нерухоме майно можливе лише після введення будівлі в експлуатацію.

Як уникнути ризиків при купівлі квартири

Щоб уникнути ризиків при інвестуванні в нерухомість, важливо детально розглядати саму квартиру та власників. Усе, що треба знати при купівлі квартир на вторинному ринку, — це перевіряти наявність справжньої документації, відсутність боргів, арештів і незареєстрованих змін у плануванні.

Натомість новобудови, особливо на стадії будівництва, — це орієнтир на забудовника. Якщо компанія надійна, нерухомість можна розглядати для інвестиції навіть на ранніх стадіях будівництва. Однак завжди враховуйте юридичну сторону будь-якої угоди. Поверхневий вибір лише «очима» — помилка, оскільки візуально все завжди виглядає гарно та безризиково.