Чи будуть падати ціни на нерухомість — цікавить кожного інвестора, який має заощадження та прагне інвестувати в цей сектор. Купівля власного житла для себе також потребує свого моменту, щоб не переплатити на тимчасовому стрибку цін на тлі зовнішніх факторів. Нерухомість в Україні в період COVID-19 мала певний застій, але у 2022 році через воєнний стан і стрімке переміщення ВПО відбулося зростання попиту. Станом на 2026 рік вартість житла продовжує підійматися під впливом багатьох факторів.
Що відбувається на ринку нерухомості у 2026 році?
Ціна на нерухомість у 2026 році демонструє поступове рівномірне зростання. Найбільше підняття в секторі спостерігається у відносно безпечних регіонах. Також розвиток державних програм кредитування суттєво впливає на ціноутворення.
З моменту початку дії сертифікатів єВідновлення відбулося різке зростання на вторинному ринку — первинний отримав менший стрибок. Станом на зараз ціна знову досягла свого звичного темпу зростання під впливом інфляції. В іншому:
- Попит на однокімнатні квартири традиційно залишається вищим.
- Двокімнатними квартирами цікавляться менше, ніж однокімнатними, а інші варіанти розглядаються значно рідше через високу ціну та дороговизну ремонту.
- Через обстріли високими поверхами цікавляться менше.
- Райони з критичною інфраструктурою майже не розглядаються через високі ризики.
В новобудовах покупців цікавить паркінг, який може виконувати роль укриття — відсутність цієї опції майже не розглядається. Що буде з цінами на нерухомість надалі, залежить від динаміки інфляції та ситуації в країні. На тлі погіршень варто очікувати нову хвилю зростання на первинному та вторинному ринках.
Плюси і мінуси первинного та вторинного ринку
Первинний ринок
| Переваги | Недоліки |
|---|---|
| Планування є універсальним, щоб власник міг змінити розмір і кількість кімнат на власний розсуд. Це дозволяє реалізувати будь-який дизайн-проєкт до незначних дрібниць. | Навіть невеликі однокімнатні квартири значно дорожчі за пропозиції на вторинному ринку. |
| Інвестування в житло значно вигідніше, особливо якщо купувати на етапі будівництва. Згодом можна перепродати у кілька разів дорожче, оскільки вартість нерухомості росте разом із розвитком ЖК. | Деякий час у ЖК буде гучно, оскільки сусіди робитимуть ремонти та може тривати завершення облаштування прибудинкової території забудовником. |
| Саме житло якісне, технічне оснащення та приватна прибудинкова територія краще відповідають запитам покупців. Усе нове та сучасне. | Після введення в експлуатацію ЖК деякий час поряд може не бути різноманіття магазинів, аптек і закладів харчування. |
| Будинок відповідає сучасним вимогам щодо безпеки: система працює справно, є інформування про дії, ліфт відокремлено від сходів. Часто є підземний паркінг, що також може слугувати укриттям. | На готове житло без ремонтних робіт потрібно чекати. |
Вторинний ринок
| Переваги | Недоліки |
|---|---|
| Квартири розташовані у старих будинках, де вже немає періоду «вистоювання» фундаменту — стіни не підуть тріщинами в перші роки проживання. | Планування квартир є більш стандартизованим, тому можливе лише незначне перепланування. |
| Сусіди не будуть тривалий час робити ремонтні роботи, що гарантує більше спокою. | Якщо будинок не обслуговується, вартість нерухомості падатиме. |
| Ціни на житло суттєво нижчі — можна знайти варіанти під повний ремонт, але відносно недорого. | Через старі комунікації регулярно будуть проблеми з водопостачанням, опаленням і каналізацією. |
| Прибудинкова територія та інфраструктура добре розвинені, оскільки будинок існує багато років. | Часто система безпеки застаріла та потребує ремонту, тому ризики завжди вищі. |
Ціни на нерухомість у різних регіонах України
- Київ — через часті обстріли вартість на нове житло суттєво впала. Зараз у столиці ціна на первинне житло в середньому сягає 55 000 грн за м². Це буде житло стандартного типу. Найвища ціна незалежно від класу коливається в межах 127 000 грн за м², а найнижча — 36 000 грн за м².
- Ужгород — у місті зафіксована позитивна динаміка цін на нерухомість, тому тут найвищий показник на Закарпатті. Максимальна вартість житла на первинному ринку в середньому становить 65 000 грн за м². Натомість мінімальний показник — 26 000 грн за м², а на сегмент середнього класу — 42 000 грн за м².
- Львів — місто має високий попит, і ціни зростають, оскільки вважається одним із безпечних в Україні. Новобудови орієнтовані на середній і преміум клас — спостерігається певний дефіцит бюджетного житла. Максимальна вартість незалежно від типу ЖК становить орієнтовно 123 000 грн за м². Натомість найнижчий показник — близько 42 000 грн за м², а середній — 61 000 грн за м².
- Одеса — зараз у місті суттєво знижено ціни на первинну нерухомість, і стрімкого розвитку ринку немає. Пропозиція преміального класу може сягати 70 000 грн за м². Середній тип житла можна придбати з розрахунком 39 000 грн за м². Натомість бюджетний сегмент буде близько 29 000 грн за м².
- Харків — через постійну небезпеку одне з найдорожчих міст в Україні стало одним із найдешевших. Ціна на новобуд найнижчого класу сягає близько 21 000 грн за м². Натомість преміальне житло становить 50 000 грн за м². Варіанти стандартного типу мають цінник орієнтовно 23 000 грн за м².
Які фактори впливають на ціни на квартири?
- Попит — в умовах обмеженого ринку, коли зацікавленість у придбанні нерухомості значно переважає кількість пропозицій, ціна зростатиме. Якщо вартість новобудови може утримуватися через появу нових об'єктів, вторинний ринок перебуває в дефіциті.
- Економіка — ринок нерухомості орієнтований на можливості покупців, рівень інфляції, попит на отримання державних програм та іпотек.
- Вартість будівництва та ремонту — ціна квадратури в новобудові залежить від багатьох факторів, зокрема від вартості будівництва. Якщо ціни ростуть на матеріали та роботу, варто очікувати відповідного впливу на ціноутворення. На вторинному ринку ключову роль відіграє поточний ремонт і на скільки його оцінюють.
- Розташування — кожне місто має свої райони зростання попиту, де ціни на нерухомість вищі порівняно з іншими. Розвинена інфраструктура, магазини, аптеки, школи та дитячі садки викликають більшу цікавість, ніж спальні масиви без розвитку.
- Стан будинку та прибудинкової території — на вторинному ринку будівлі, що належать ОСББ, цінуються більше через поступову модернізацію та обслуговування. Нові ЖК на первинному ринку мають вищий попит, оскільки мають свіжий ремонт і візуально виглядають сучасніше.
Коли краще купувати нерухомість: зараз чи почекати
| Зараз | Почекати |
|---|---|
| Гроші можуть у будь-який момент знецінитися — нерухомість кращий варіант для зберігання. Маючи потрібну суму, краще її одразу інвестувати. | Невідомо, чи будуть падати ціни на нерухомість 2026. У будь-який момент вартість може почати знову зростати — заощаджень просто не вистачить, і придбання нерухомості знову доведеться відкласти на невизначений термін. |
| Якщо є інтерес до конкретної квартири, краще купувати одразу, поки вона є на ринку. | Очікування не завжди добре, оскільки варіанти постійно змінюються. Бувають періоди, коли гідних пропозицій немає і потрібно брати, що є, або знову чекати. |
| Влітку найбільше варіантів квартир на продаж, тому при купівлі нерухомості буде з чого вибирати. | На ринку нерухомості є певна сезонність — літо це період високого попиту. Восени та взимку цікавість значно впаде, що може спровокувати незначне зниження цін. |
| Невідомо, чи буде падіння нерухомості після війни. Якщо є заощадження, краще інвестувати на зростаючому ринку. Вчасний продаж допоможе вийти з угоди в плюс для себе. | Після війни може бути значне падіння цін на вторинному та первинному ринках. Якщо житло купується для себе, а не як інвестицію, краще почекати визначеності. |
| Порівняно з попередніми роками кількість внутрішньо переміщених осіб знизилася. Відповідно, ринок перебуває в більшій стабільності, що дозволяє купувати житло не лише за повну вартість. Можна скористатися класичною іпотекою, розтермінуванням чи кредитною програмою з меншими ризиками. Але краще шукати варіанти, де можна зафіксувати ціну. | Якщо немає можливості придбати житло одразу за повну вартість, нестабільний ринок може спровокувати значну переплату. Особливо якщо ціну не було зафіксовано. У стабільні періоди можна виплатити вартість квартири з відносно невеликою переплатою. |
Чи варто розраховувати на падіння цін?
Варто очікувати на класичне зниження ціни на нерухомість у період осінь/зима на кілька відсотків. Однак до кінця року не буде динамічних змін на первинному ринку, оскільки:
- На ринку праці спостерігається значний дефіцит якісних кадрів — наявні фахівці прагнуть отримувати більше грошей за свої послуги, тому відбувається подорожчання квартир.
- Будівельні матеріали купувати та доставляти на об'єкти стало дорого — зростання цін відбувається на тлі інфляції та подорожчання палива. Також саме виробництво будматеріалів стало дорожчим через брак сировини і робочих рук.
- Імпорт став дорожчим — іноземні будматеріали привезти в країну стало дорого, зокрема через логістичну складність та собівартість.
- Потрібно укомплектовувати будинки додатковими дороговартісними опціями — мають бути укриття, генератори та інші умови проживання відповідно до ситуації в країні.
На вторинному ринку домінують інфляція та попит. Якщо змін не буде в позитивну сторону, очікувати сильного здешевлення квартир не варто. Хороші варіанти з'являються нечасто, а переробити ремонт зараз коштує дорого.
Прогноз ринку нерухомості в Україні на 2026–2027 роки
Невідомо, чи будуть падати ціни на нерухомість найближчими роками. Війна в країні відіграє велику роль, впливаючи на економіку, рівень інфляції та повсякденне життя українців. За статистикою зростання поступове, але продовжується. Можливе незначне просідання в періоди зменшення попиту, але радикальних змін не варто очікувати. Активні покупці переважають наявність об'єктів, але первинний ринок може стабілізувати ситуацію. Чим більше нових проєктів від надійних забудовників, тим буде менш динамічним зростання ціни квадратного метра. Однак зараз усе залежить від подорожчання будматеріалів, послуг і робочої сили. Наразі це основні чинники, які впливають на ціноутворення.
